营销方向的确定其实就是这个项目走向真正成熟的标志，这其实就是一个商业定位问题，如果是说前面的分析、讨论等是建立在商业项目是否赢利以及风险的担心上，这次是真正的明确了要做的事情。

  其实这也是政府所希望的，虽然没有在规划中指定要用这种定位方向，但是指导性的方向通过产权性质的定义其实是已经做出来了的，只是建设项目的时候怎么走就涉及到项目本身的投资方的意愿了，对于政府，你建80平方的小房子或者建成大房子，方向没错就问题不大。

  周二，我继续细化营销方案的定位，特别是定价这一块，广告宣传我倒相对没那么重视，毕竟这个是小县城，这么大一个项目放在这儿，基本上就不需要宣传了，不像广州等一线城市，存在相同或者相似的项目的竞争问题，甚至涉及到不同的区域的竞争以及各地政府之间的较力，这个项目在县城可是蝎子笆笆独一份的，所以只需要在项目外围的围墙上面详细说明项目，到时候将效果图加上问题就不大了，至于做电视广告等我暂时没有考虑，毕竟这是一年以后的事情。

  接下来最重要的问题就是定价了，这个比较麻烦，关键是没有参照物，这个也是第一个吃螃蟹的人面临的问题，你不知道从何处下手。

  我在网上找了很多，不过类似的商业项目基本上都是在一线城市或者省会城市的，所以我不得不将电话打给了我认识的一些人，陈总、徐总这些有商业合作的自然是要请教一下的，不过南昌是省会城市，地段不同价格相差挺大的，也同样不具备参考价值。

  陈总倒是说了他当时参加竞标的时候，在九江那边看到一个县城的类似项目已经在开始了，那边定价是2980一平方，不过那个县城是经济发展比较好的，人口规模大致在55万左右全县，比我们现在的这个县多了将近一倍了，当然这个参考价值就比较高一些。

  老家那边我也问了，地段最好的商住项目在3500左右一方，挺高的，毕竟我了解到的在广州一般也就六七千的样子除非位置特别好的可能到了一万以上，这个完全不能参考。

  最后我不得不再次回到电脑前面，去网上论坛发帖请教各路大神，我将县城的人口、经济、环境、地理位置、地段目前有参考价值的数据都详细注明在帖子上，这次参考意见就多了，一个多小时就收到了几十条回复，但是都挺乱的，当然其中也有参考价值的意见，我一一谢过。

  媛媛下课回来以后看到我在发帖询问定价的问题，便说道：“政府没有限制我们价格吧，我们毕竟一年以后销售，要不你就慢一点再决定呗，或者价格定高一点，大不了到时候打折之类的，可能还方便销售。”

  “这不行，第一，销售价格是要报备的，第二，如果我们往高了定，到时候再打折有损形象，如果万一前面有人真正高价成交了后面我们不还得退款，第三个就是政府不希望高价，现在房地产全国都比较火，我们这儿的定价实际上就相当于我们县的第一个商业地产项目，这个是标杆作用，后面的都会参考我们这个项目来，所以我们不能乱来。”我一边刷贴一边说。

  “你这么说也有道理，但是咋整？”

  “我打电话几乎问遍了我认识的人，目前没有一个准确的参考的，唯一的一个就是九江那边的一个项目，也在县城，但是那边经济比我们好，人口比这边多了一倍，不太有参考，他们定价是2980，我们老家更是到了3500，但是我们老家人口是这边四倍多，县城面积也是三倍左右，所以也不能参考。”我一边回复一边说，这时候网上一个帖子引起了我的注意。

  “你来看看，这个挺有意思的，他说，第一确定均价，第二确定分期推出的递增价格，第三就是按楼层、环境比如噪音、绿化等定价，按照楼主所描述的情况，和我们县的情况大致相当，我们这边有一个地产项目在开始销售了，不过人家是卖楼花，均价定的2300，如果楼主是现楼销售的话个人觉得2500左右是合适的……”

  当然整个内容挺多的，有上千字的分析，包括环境、成本分析、周围环境、商业位置以及价值、售后等等几十个方面的因素。

  “这么多因素，太麻烦了吧，让人感觉头皮发麻。”媛媛估计是真的头皮发麻了，还用手挠了挠。

  “这说明人家专业嘛，而且我们并不一定非得要按照这个来，我们可以挑重要的因素来就好了，位置和周边参考这些我们大概看过了，那些老房子基本上在1500左右的话，这基本上可以确定我们的价格往2000以上走，曾局那边其实也提过一嘴就是当时曾局说卖2000-2500是没有问题的，这可能意味着政府这边的指导价格就是在这个区间，我们的位置是商业街头部，所以2500左右确实是合理的，小县城，学校、医院这些位置不用考虑，本身就大，这种属于政府配套，所以不用考虑学位这些的因素了，绿化我们就这么几栋，也不用区别对待，那就是面积、户型了，最大的稍微高一点，最小的低一点，而且这个人提的他们县城的楼花就是2300，情况和我们这儿差不多，这样大致在均价2500左右应该差不多了，这个人还是有实力的。”我肯定性地分析了一下。

  “2500不好听，大家忌讳二百五，这十个二百五了。”媛媛不由得说了句。

  “嗯，那就均价2480好了，我们把房子质量这些搞好，绝对不让买房的人吃亏就是了。”我在纸上写下2480的数字，“然后我们把不同的面积和楼层稍微分一下类基本上就差不多了，比如说一楼的，外面其实是相当于有花园了，这个又不是普通住宅的一楼老鼠比较多，所以稍微高一点，顶楼的比较热稍微低一点，中间的楼层大家喜欢的像8楼这样的稍微高一点点就差不多了，明天设计图出来我先将这个价格报上去，均价如果没有问题了，就再做一点差异化的价格就差不多了。

  ”定2480的话，四万四千多方就差不多是1.1亿的样子了。”媛媛第一时间想到的是这个，“比我们刚开始预计的高不少了。”

  我没有管这些，而是确认了一下这个价格是否同意，媛媛自然没有意见了，比刚开始我们预计的销售六千万以上这个高出将近一倍了，不过当时我们是按我们这边的房子作为参考来预估的，位置不同价格不同这个倒是没有意外。


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