近期，中国人民银行在山东省济南市召开了一场关于保障性住房再贷款工作推进会。会议旨在调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，并部署保障性住房再贷款推进工作。此次会议的召开，无疑为金融部门落实中共中央政治局关于统筹消化存量房产和优化增量住房、推动构建房地产发展新模式的重要举措提供了有力支持。

  首先，设立保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁，这一举措对于消化存量房产具有重要意义。通过市场化方式加快推动存量商品房去库存，不仅有利于加大保障性住房供给，还能助力保交房及“白名单”机制的实施。

  其次，会议强调了按照“政府指导、市场化运作”的思路，借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。这意味着政府将加强对制度保障和内外部监督的要求，坚持自愿参与、以需定购、合理定价的原则，确保商业可持续，严格避免新增地方隐性债务，切实防范道德风险。

  值得注意的是，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，创设新的货币政策工具，实现国家对于特定领域的扶持，这是近年来货币政策的新变化。在房地产领域，通过创设例如PSL等工具来支持棚改和三大工程，创设千亿租赁贷款计划，支持统购存量房源作为规模化租赁。这些新工具的最大特征是按照央行制定的用途，投向指定领域，利息较低。

  此外，人民银行副行长陶玲表示，央行将设立3000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。这将为消化存量房产提供有力的金融支持。

  据了解，再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。这将进一步扩大银行贷款的规模，带动更多的资金投入到保障性住房领域。

  在中指院指数研究部总经理曹晶晶看来，结合近几年政府着力构建住房保障体系，将消化存量房产与保障房供给相结合，是当下消化存量房产的有效方式。保租房方面，“十四五”期间全国计划筹集保租房870万套（间），截至2023年底已筹集573万套（间），2024-2025年保租房筹集仍剩余297万套（间）的任务规模。配售型保障房方面，今年以来多地已公布了首批或2024年配售型保障房的建设和筹集计划。国企收购未售项目作为配售型保障房有助于消化存量的同时，也可以避免新的保障房供应压力。

  然而，相比“纳保”筹集的方式，国企收购存量房产转化为保租房需要增量资金支持。从市场实践来看，近几年已有部分城市推进由国资平台出手，直接收购开发商存量新房房源改作租赁住房。郑州、济南、苏州、重庆等城市均有收购房企新房用于保租房的相关实践。配售型保障房方面，国企收购未售项目作为配售型保障房有助于消化存量的同时也可以避免新的保障房供应压力。

  综上所述，中国央行推进保障性住房再贷款工作，将为消化存量房产提供有力的金融支持。通过设立保障性住房再贷款、鼓励金融机构支持地方国有企业收购存量商品房等方式，有望加快推动存量商品房去库存的过程。同时，政府将加强对制度保障和内外部监督的要求，确保商业可持续性和防范道德风险。预计未来将有更多细化的配套政策跟进，如收购主体、收购规模及价格等。这将为中国房地产市场的稳定发展提供有力支撑。


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