第201章 【准备抄底】
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一个月后。
10月26日(星期二)这一天,佳宁置业罕见宣布取消派发中期息,改以10送1红股代替,并发行5亿股优先股凑集资金5亿港币(后来并没有成功)。
此举实际暴露佳宁置业的困境,股价即时暴跌,当天便跌去三成。受此影响,恒生指数亦大幅急跌9.48%,被视为‘坚固防线’的800点大关轻易跌破,股市总值损失135亿港币。
而在此之前,恒生指数已经从1100点下跌至800点,足足跌了300点,这一切都发生在撒切尔访华之后,可见影响之大。
股市宛如人间炼狱,香港地产也暴跌。
今年(1982)是香港地产业在过去七八年时间最暗淡的一年,地价、楼价、租金全面大幅下跌。官地拍卖会投资者的兴趣普遍低落,冷落场面迭出,很多事后拍卖官在无可奈何之下,被迫将多幅官地收回。
地产市道崩溃,首当其冲的自然是地价。今年的地价普遍下跌40~60%不等,跌幅最大的是工业用地和高级住宅用地。
九龙湾工业用地的售价,按建成楼面面积计算,从1980年12月每方尺360元的最高水平,跌至 1982年10月的每方尺25元,跌幅高达 93%。港岛南湾道一带的高级住宅用地,亦从1980年9月每方尺1502元的最高水平,跌至1982年10月的每方尺540元,跌幅为 60%。
地价大跌带动楼价、租金大幅下挫。今年,住宅楼价普遍比高峰时期下跌 3成至 4成,如北角住宅楼价就从1981年底每方尺1067元跌至 1982年底的每方尺664元,跌幅达38%。中区甲级写字楼月租亦从 1981年中最高峰期的每方尺 28元至 30元,跌至 1982年10月的每方尺21元至24元,跌幅约 20%至 25%。
惨淡!
随着地产市道的崩溃,首当其冲的是那些采取冒进投资策略的地产公司,其中包括恒隆、鹰君、嘉年地产、益大投资、佳宁置业等新兴地产集团,以及老牌地产公司的置地。
就在本月,佳宁的债权银行入禀法院要求将其清盘,佳宁集团破产已经进入倒计时。
泰富集团的办公室。
林正杰稳坐钓鱼台,虽然泰富集团的市值也仅有40亿港币不到了,但不可否认的是——投资者对泰富集团很有信心。毕竟外面市值腰斩的企业一抓一大把,特别是地产企业,泰富集团作为一家地产企业,表现却比一些公共事业的企业好。
实际上,自从在1981年高位套现物业之后,泰富集团的宣传便开始保守。一直以来,并没有公布投资美股和美元的具体情况,亦没有经常发布什么好消息。
之所以如此,林正杰本人也是希望泰富集团的股价跌一跌,明年他好增持股份。
如今跌至38亿港币出头,实际上也是可以开始增持,毕竟较巅峰时的60亿市值,已经跌了近四成。而且,维港投资从黄金期货套现后,手中正好有4亿出头的现金流。
不过,林正杰并没有急着采取行动,原因有两个:
第一,六个月内的最高价,还是比较高的,这个是需要警惕的特殊情况发生。
第二,林正杰等明年出台相关证券法规,届时再找准机会,合法将持股增持至45%。
如今香港经济糜烂,人人自危,所以根本不需要担忧有人威胁到林正杰在泰富集团的控股权。更何况36%的股权,也是属于退可守、进可攻的有利位置。
同理,泰富集团私有化和增持行为,也要等明年的机会,要名正言顺,避免造人诟病和引起不必要的法律问题。
翌日。
林正杰召开了管理层会议,包括董事副总经理陈伟忠、执行董事兼财务经理袁天凡、董事兼地产开发部经理唐仁坚、董事兼投资部经理何方塘等人,大家齐聚一堂。
会议一开始,林正杰便说道:“目前,华英双方就香港问题谈判陷入争端,我预计持续时间超过一年以上,毕竟这种事情很难达成共识。基于此,未来的一两年时间,是香港的困难时期。”
众人表情凝重,毕竟长时期的困难,也意味着泰富集团也要度过这种苦难时期。
但接下来林正杰的话,让大家立即轻松起来。
“对别人来说是困难,但对于我们泰富集团来说是机会。你们知道,我们和长实、新鸿基的差距是什么吗?”
唐仁坚当即说道:“是地产开发的实力,是土地储备。虽然如今的地产很困难,但像长实、新鸿基、恒基拥有雄厚的土地成本,这些土地成本如果折合到‘楼面成本’上,不会超过200港币每平方尺。所以,就算按照目前的楼价,他们依旧可以盈利。”
目前的情况,建筑成本在300港币上下,若是土地成本不高于200港币(楼面计算),相当于每平方尺的楼面成本在400~500港币。所以说,长实和新鸿基的每平方尺楼面依旧可以赚上100~200港币左右,一套房子也能赚个6~20万。
这就是所谓的‘货如轮转’,当然长实和新鸿基也会减少销售的楼面,毕竟放到以后会更赚钱。出售一些,只是为了缓解财务。
林正杰满意的说道:“不错!所以说,最近一两年正是我们增加土地储备的时候,泰富集团以后要朝着大型发展地产商努力。从现在开始,我们便可以开始入货,亦可以少量的开发一些楼盘。当然,目前泰富集团的资金一部分投资美股、一部分投资美元,仅剩下1亿港币出头的现金流。所以,在购买地皮、换地权益书时,以贷款为主。相信大多数银行,不会拒绝我们的请求。”
泰富集团投资的美股市值,已经突破3亿美金;手中的美元账户,也有2.73亿美元。
至于土地储备,目前仅10万平方尺出头,可建楼面80万平方尺左右,即原长沙湾的九巴车厂。
陈伟忠发表意见说道:“我们泰富集团稳坐钓鱼台,所以抄底土地和换地权益书,也可以循环渐进。这样,第一可以没有财政压力,第二也可以挑市场上又好又便宜的。”
林正杰说道:“当然,不要冒进。而且我们不管是美股投资,还是美元投资,可能还需要一年的时间。所以最近的一年时间,以贷款来购入土地储备。”
泰富集团毕竟还有2.73亿美金的存款凭证(约17.6亿港币),仅凭这一点证明,就足以说明泰富集团的财政非常健康。所以,银行不会不借钱的,毕竟他们也需要业务,不能因为市场不好就不开展。
会议散去后,众人精神非常的好,干劲非常的足,毕竟泰富集团要逆势增长了。
林正杰也非常高兴,他前世看过一点资料,记得新鸿基大概是在1984年中时,拥有1100万平方尺的储备楼面(储备地皮可建成的楼面面积),而成本价不高于200港币每平方尺楼面。之所以如此高,新鸿基也是在这两年一直有购入土地储备。
所以,泰富集团也要在这两年将土地储备增长上前,以后要做香港四大‘发展地产商’之一(长实、新鸿基、恒基、泰富)。
夜晚。
齐国荣、白洁夫妇,以及一对儿女在公租房里吃晚餐,两人的脸上没有笑容。
“买亏了呢!我今天去打听北角的楼价,每平方尺只要660港币。我们倒好,每平方尺折合下来足足贵了快150港币,按照626平方尺的楼面计算,净亏10万港币。”齐国荣满脸懊恼的说道。
10万港币,他要赚一年半差不多。
而他们夫妇购买房子时间,只是早了三个月时间而已。
白洁惊讶的说道:“现在北角的房子这么便宜啊?”
齐国荣埋怨自己的妻子白洁道:“可不是嘛,要不是你那天喊我买,我们就不用损失10万了。”
白洁一听,马上不高兴起来,说道:“买不买还不是你决定的,当时你恨不得飞过去买房子。你要不要脸?”
齐国荣顿时心虚,只能说道:“只能说明你运气不好,你要是哪天不看报,我说不定就错过了。”
白洁马上还以颜色:“呸,报纸是给你买的,我没有看到,难道伱眼睛是瞎的?”
长女这时候懂事的说道:“爸妈,你们不要吵了,我们什么时候住进新房子啊!”
一听有新房子住,两人总算冷静下来。
齐国荣说道:“算了,反正是拿来住的,说不定以后还会涨上去。”
白洁说道:“本来就是,有人买便宜,有人买得贵。有人买1000港币每平方尺,岂不是要跳楼?”
比起自己的老婆,齐国荣还差点魄力。
这些年来,若不是上次白洁叫他买房,他可能还会拖很久。哪怕是跌价,也未必会去购买,毕竟心里侥幸还会跌。
齐国荣摸摸长女的头,说道:“明年就可以交付了,到时候我们就可以搬进新家了!”
“耶,有新房住了!”
看到一对儿女的喜悦表情,齐国荣突然觉得,他自己又不是炒房子,何必纠结买得贵贱。
买房、买房、买房!
很多人在地产下跌时,依旧下定不了主意,认为会跌成白菜价,殊不知抱着这样的想法人太多了。
聪明的人都知道——别人恐惧时我贪婪,房价不可能白菜价。对于刚需者来说,买贵一点点不怕,但就怕错过机会。
几天后。
益大投资宣布清盘,公司主席钟正文潜逃香港,遗下21亿港币的债务和其它担保16亿港币。
消息一出,港九震动。
益大投资的钟正文,和佳宁集团的陈松青,可谓是穿着同一条开裆裤的合作伙伴。如今益大投资清盘,那么佳宁集团显然也已经非常危险。
不过此时在大家看来,佳宁集团有海外银行的支撑,仍然想度过难关,以期东山再起。
而香港警方第一时间抓铺了钟正文的儿子,按照港英法律保留的大清法中的‘债务世袭’判例,钟正文的儿子‘子承父债’,大概率要到赤柱监狱服刑。
这边。
林正杰却坐在汇丰银行大班的办公室,会见了沈弼。
泰富集团想抄底地皮或物业,不能等有了目标再去寻找贷款,这样显得很匆忙。于是,林正杰决定去说服多家银行,给予泰富集团的‘贷款承诺’。
而第一个,他便找到汇丰银行。
或许再等一年时间,泰富集团想借钱不会那么容易,因为届时可能林正杰会拥有银行。所以,此时就不要错过机会。
沈弼见到林正杰,笑着说道:“林先生是我见过最有眼光的商人,此次各家财团纷纷遭遇到困难,唯独泰富集团稳坐钓鱼台吧?”
林正杰谦虚的说道:“过奖了我原先本来就不擅长投资地产,高峰套现纯属忧虑,没想到倒是躲过一劫。”
新手光环嘛!
沈弼不知道林正杰的话真假,但毋庸置疑这一次泰富集团的资产转移——地产转变公共事业,是一次极大的成功。
“你这一次来?”
“是这样的,鉴于目前香港地产形势,泰富集团有意重新投资,趁低吸纳一些土地储备。所以,希望汇丰银行给予一笔2亿港币的贷款承诺,供我们随时支取。”
沈弼皱眉起来,随即担心的说道:“目前,香港银行对于地产贷款都是非常谨慎的,而且据我了解,泰富集团的债务也比较高的,虽然不影响企业的运转。”
林正杰自信的说道:“我们泰富集团的债务确实高达近30亿港币,但我们在香港几大银行中,存有2.73亿美金的定期存款,以及在美国投资有证券,所以债务实际上相当的低。同时,这笔2亿贷款,我们可以用价值3亿的港灯股权抵押。”
泰富集团向三家子公司借贷10亿港币,是没有抵押物的。
而前面20亿港币的抵押物,包括了在建的酒店项目、中巴和九巴的股权。现在能抵押的,也就港灯的股权了。
沈弼惊讶起来,没想到泰富集团的财务如此健康,简直匪夷所思。美金存款和美国证券的折合,怕是差不多有个20亿出头。这样算下来,泰富集团的实际债务可能就10亿。
不可思议,毕竟连益大的债务都高达21亿,泰富集团的市值巅峰时,是其好几倍。
“别人都在恐慌性抛售物业,据说嘉年地产550港币每平方尺成本的屯门嘉熙大厦,390港币港币每平方尺进行亏本出售。没想到,林生居然会逆势投资地产。”
林正杰很平静的说道:“我们泰富集团持股巴士、电力业务,离不开香港,自然会趁低吸纳。”
沈弼点点头,他爽快的说道:“既然如此,这笔贷款我可以答应!”
曾经,林正杰个人也借过汇丰银行20亿债务,但很快就偿还完毕。而在那一笔生意中(炒两座大厦),林正杰个人也是获利匪浅。
所以在沈弼看来,林正杰的私人财富也是不菲,信誉完全值得信任。
要知道,目前香港各大银行对于放贷,已经是非常谨慎。除非这家公司的信誉非常好,才会提供贷款,至于那些想度过难关而来借贷的,基本上银行是会见死不救的。
你有价值,银行才会救你,银行也不是慈善机构。
(本章完)
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